La clarification qui anime la réforme aboutit aux mesures qui rénovent le plus profondément le régime des autorisations d’urbanisme. Les délais sont désormais prévisibles et garantis. Les pièces constitutives du dossier de demande font l’objet d’une description précise. Enfin, les pétitionnaires pouvant faire une demande d’autorisation sont énumérés.
Les pétitionnaires habilités à demander une autorisation…
Le Code de l’urbanisme actuel contient une notion extrêmement floue, "de titre habilitant à construire" pour désigner les personnes autorisées à demander une autorisation d’urbanisme. A partir du 1er octobre, cette notion ambiguë évolue. Le texte réglementaire, introduit par la nouvelle réforme, autorise trois types de personnes, selon le contexte (1) à solliciter les quatre nouvelles autorisations, permis et déclaration préalable.

Une liste exhaustive pour le contenu du dossier de demande et rien de plus…Si le principe d’une énumération des pièces nécessaires à la constitution du dossier de demande d’autorisation d’urbanisme existe depuis longtemps, les pratiques d’instruction, notamment par la demande de documents complémentaires, ont instauré une culture biaisant ce principe. Cet état des choses est profondément dénoncé par le Ministre et son décret. Au travers, de nouveaux articles (2), le texte réglementaire met au premier plan la notion d’une liste exhaustive de pièces exigibles pour chaque type d’autorisation, par le service instructeur. En dehors des pièces visées par cette liste, aucun autre document ne pourra être désormais demandé au pétitionnaire. Cette liste introduit deux nouveautés importantes. Les plans intérieurs de la construction ne sont plus exigés. La surface de plancher est fournie à titre déclaratif. L’instructeur vérifiera simplement si la surface déclarée est légale au regard des règles d’urbanisme.  

Dossier incomplet : un mois et pas un jour de plus, accordé au service instructeur pour se prononcerLa question des délais est peut-être la plus grande avancée de la réforme. Le ministre a été particulièrement sensible aux problématiques des délais d’instruction : les pratiques actuelles aboutissaient à l’incapacité de déterminer le temps d’obtention d’une autorisation. En ce qui concerne le regard de l’instruction sur le contenu du dossier (voir aussi ci-dessous "Des délais d’instructions prévisibles et garantis…"), le service instructeur doit désormais signifier au pétitionnaire dans les meilleurs délais si celui-ci est incomplet. A partir de la réception ou du dépôt du dossier en mairie, l’autorité compétente doit se manifester dans un délai d’un mois pour demander des pièces complémentaires. A défaut, le dossier devra être instruit tel quel. Dans le cas où le pétitionnaire est sollicité pour donner des pièces complémentaires, il devra se plier à un certain nombre de règles (3), s’il ne veut pas se voir signifier une opposition à sa demande d’autorisation.
Il est à retenir aussi que le dossier est aujourd’hui réputé complet au moment de sa demande. Ce qui signifie que la demande de pièces complémentaires effectuée après le délai d’un mois, ne modifie pas les délais d’instruction, relatifs au type de demande (voir aussi ci-dessous "Des délais d’instructions prévisibles et garantis…").

Des délais d’instructions prévisibles et garantis…La garantie des délais continue d’être affirmée comme un des aspects les plus importants de la réforme au travers de ceux relatifs à l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme. Le décret les fixe pour chaque autorisation, et affirme le principe de la délivrance d’une autorisation tacite par l’administration qui ne les aurait pas respectés.
La date de réception ou du dépôt du dossier en mairie marque le point de départ des délais. A partir de cette date, l’autorité compétente doit procéder, le cas échéant, et dans le mois qui suit le dépôt du dossier, à la demande de pièces complémentaires et à la notification des délais d’instruction si ceux-ci sont différents de ceux de droit commun (voir aussi ci-dessous : Avis et consultations des délais allongés mais encadrés…).
Les délais d’instructions dépendent du type d’autorisation et de la nature du projet envisagé : un mois pour les demandes relevant de la déclaration préalable ; deux mois pour les demandes relevant du permis de démolir et pour les demandes relevant du permis de construire portant sur la réalisation de maisons individuelles ; trois mois pour les autres permis de construire et pour les permis d’aménager.

Avis et consultations : des délais parfois longs mais une procédure encadrée…Là aussi la réforme clarifie un contexte qui était plus qu’incompréhensible. Les dérogations aux délais de droit commun sont encadrées par différents articles du Code de l’urbanisme (articles R. 423-24 à 423-32). Le décret fixe ainsi la liste des avis et consultations possibles et leurs délais. Ces consultations obligatoires (4), aboutissent à des majorations de délai d’un mois à plus d’un an selon les cas.
La nouvelle réforme, si elle met en place des délais parfois longs pour les dérogations, encadre comme dans le cas des délais de droit commun, parfaitement ces procédures. En effet, si les administrations consultées gardent le silence pendant un délai réglementé (articles R. 423-59 à  R. 423-71) à compter de la date de demande du service instructeur, leur avis est réputé favorable.

La délivrance de l’autorisation… L’autorisation tacite, un statut reconnu…A l’échéance du délai d’instruction, c’est par un arrêté notifié par lettre recommandée avec avis de réception que l’autorité compétente informe le pétitionnaire de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis). Dans le cadre de cette procédure, le décret insiste sur certains points et introduit des nouveautés. Parmi les plus importants d’entre eux, on peut noter que l’autorité compétente doit motiver sa décision si celle-ci est accompagnée de prescriptions, de dérogations, d’adaptation mineure, etc.
Autre importante nouveauté, le principe de délivrance des autorisations tacites est expressément reconnu (article R. 424-1).

(1) Parmi les trois personnes habilitée à solliciter une autorisation d’urbanisme, la nouvelle réforme autorise en premier lieu le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou le ou les personnes pouvant justifier d’un titre du propriétaire les autorisant à exécuter les travaux. Ensuite, dans le cadre d’une indivision, la demande peut être faîte par un ou plusieurs co-indivisaires, ou leur mandataire. Pour terminer, la demande d’autorisation peut être effectuée par toute personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Par ailleurs, on peut noter que si la demande porte sur une ou des constructions qui doivent être édifiées sur un terrain en indivision, un seul co-indivisaire pourra faire la demande, sans que les autres co-indivisaires aient à donner leur accord.

(2) Différents articles fixent les modalités de dépôt et précisent le contenu des dossiers pour chaque type de demandes d’autorisation d’urbanisme. Le nouvel article R. 423-2 précise le nombre d’exemplaires que le pétitionnaire doit déposer en mairie. Pour les déclarations préalables, le dossier devra être fourni en deux exemplaires. Pour les autres autorisations, le demandeur devra déposer un dossier en quatre exemplaires.
Le décret fixe le contenu des demandes pour chaque autorisation. Pour le permis de construire, il est nécessaire de se reporter aux articles R. 431-4 à R. 431-34. Pour la déclaration préalable, les précisions sont contenues dans les articles R. 431-35 à R. 431-37. Le contenu du permis d’aménager est explicité dans les articles R. 441-1 et suivants. Enfin, pour le permis de construire, les articles R. 451-1 et suivants apportent les renseignements utiles.

(3) Si le pétitionnaire reçoit une demande de pièces complémentaires, il dispose dès lors d’un délai de trois mois pour les envoyer. Passé ce délai, aucune réponse n’étant donnée par le demandeur, une décision implicite de rejet ou une décision tacite d’opposition intervient.

(4) Les dérogations aux délais de droits communs induites par les avis et les consultations augmentent le temps de l’instruction des demandes d’autorisation, dans une fourchette allant d’un mois à un an. Pour les projets qui seraient soumis à un régime ou à des prescriptions prévues par d’autres législation indépendantes du droit de l’urbanisme, la majoration de délai est d’un mois. Si des commissions régionales ou départementales doivent être consultées, ou à compter du rapport du commissaire enquêteur, le délai est de deux mois. Le délai est important, 5 ou 6 mois, si le projet a vocation à être classé dans un futur parc national. Le délai est enfin de 6 mois, si une commission nationale doit être consultée ou si le projet implique des consultations au titre de la législations sur les monuments historiques.